心理的瑕疵の告知義務｜告知義務が発生するケースや告知期間など

賃貸物件を借りる際、過去にその部屋で自殺や事故死などがあった場合、貸主には借主に対してその事実を告知する義務があります。

このような物件の欠陥を心理的瑕疵といい、告知義務を怠ると契約解除や損害賠償請求のリスクがあります。

今回は心理的瑕疵の告知義務について解説していきます。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、物件そのものには物理的な欠陥がないものの、過去にその物件で起きた出来事によって、借主が心理的な抵抗感を覚える物件のことをいいます。

国土交通省が令和3年10月に策定した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、取引対象不動産で発生した人の死に関する事案で、借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるものを心理的瑕疵として扱っています。

心理的瑕疵に該当する代表的なケースとして、下記があげられます。

• 他殺があった物件
• 自殺があった物件
• 事故死があった物件
• 特殊清掃を要する孤独死があった物件
• 火災などによる死亡事故があった物件

一方で、すべての死亡事案が心理的瑕疵になるわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死については、原則として告知義務がないとされています。

ただし、これらのケースでも特殊清掃が行われた場合には告知義務が発生する点に注意が必要です。

告知義務が発生する要件と告知内容

賃貸借契約において告知義務が発生するのは、契約判断に重要な影響を及ぼす事実がある場合です。

心理的瑕疵は借主の契約判断に重要な影響を与える事実であるため、告知義務の対象となります。

また、民法上の契約不適合責任の観点からも、契約の内容に適合しない物件を提供した場合には、貸主は借主に対して責任を負うことになります。

告知義務がある場合、貸主は死亡事案の発生時期、死亡の原因、発見状況などの事項を借主に対して明確に伝える必要があります。

これらの情報は、宅地建物取引業者が仲介する場合には重要事項説明書に記載して説明するのが一般的です。

口頭での説明だけでなく、書面での記録を残すことが重要になります。

心理的瑕疵の告知期間

国土交通省のガイドラインでは、賃貸借取引における告知期間について具体的な基準が示されています。

賃貸借取引における告知期間

賃貸借取引では、心理的瑕疵に該当する事案が発生してから概ね3年間が告知期間とされています。

つまり、事案発生から3年が経過した後の賃貸借契約については、原則として告知義務がなくなります。

たとえば、令和2年1月に自殺があった物件の場合、令和5年1月以降の新規契約については告知義務がないと考えられます。

なお、売買取引の場合には、ガイドラインにおいて特段の期間制限が設けられていません。

これは、賃貸借契約が一時的な利用を目的とするのに対し、売買契約では長期的な所有を前提とするためです。

賃貸物件は住み替えが比較的容易であるのに対し、購入した不動産は長期間にわたって所有することになるため、より慎重な判断が求められます。

告知期間の例外

告知期間が経過したからといって、すべてのケースで告知義務がなくなるわけではありません。

借主から過去の死亡事案について問い合わせがあった場合には、期間経過後であっても事実を告知する必要があります。

また、事案の重大性や社会的な影響の大きさによっては、3年経過後も告知することが望ましい場合があります。

共用部分での死亡事案

マンションやアパートの共用部分で死亡事案が発生した場合も、告知義務の対象となります。

共用部分とは、エントランス、廊下、階段、エレベーター、駐車場など、入居者が共同で使用する部分を指します。

これらの場所で自殺や事故死などがあった場合にも、発生から概ね3年間は告知義務があります。

共用部分での死亡事案については、専有部分での死亡とは異なる側面があります。

専有部分での死亡は特定の部屋にのみ影響を及ぼしますが、共用部分での死亡は建物全体の入居者に心理的な影響を与える可能性があります。

そのため、告知の範囲や方法については慎重な判断が必要です。

告知義務違反のリスク

貸主が心理的瑕疵の告知義務を怠った場合、さまざまな法的リスクが発生します。

契約解除と損害賠償

告知義務違反があった場合、借主は契約を解除できる可能性があります。

消費者契約法第4条では、事業者と消費者間の契約において、重要事項について事実と異なることを告げた場合や、不利益となる事実を故意に告げなかった場合、消費者は契約を取り消すことができるとされています。

契約が解除されると、貸主は敷金や礼金を返還しなければならず、さらに引っ越し費用などの損害賠償を求められる可能性もあります。

また、民法上の契約不適合責任に基づき、借主から損害賠償を請求されるリスクがあります。

行政処分と賃料減額

宅地建物取引業者が告知義務を怠った場合、宅地建物取引業法に基づく行政処分の対象となる可能性があります。

業務停止処分や免許取消処分などの重い処分を受けるリスクがあるため、不動産業者は特に注意が必要です。

また、行政処分を受けると、その事実が公表されるため、事業者の信用や評判にも大きな影響を及ぼします。

さらに、告知義務違反が発覚した後も契約が継続する場合、心理的瑕疵のある物件は通常の物件よりも賃料が低く設定されるのが一般的であるため、適正な賃料への減額を主張されるリスクがあります。

まとめ

今回は心理的瑕疵の告知義務について解説しました。

賃貸物件において自殺や他殺などの死亡事案があった場合、貸主には原則として3年間の告知義務があります。

告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求、行政処分などのリスクが発生するため注意が必要です。

心理的瑕疵のある物件の賃貸や、告知義務違反によるトラブルでお困りの場合には、不動産問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。