契約不適合責任とは？期間や注意点など

不動産取引において、目的物である不動産に何かしらの瑕疵(欠陥)があった場合には、どのように対応すれば良いのかといったご質問をいただきます。

本記事では、上記のようなトラブルに関連する契約不適合責任と呼ばれるものについて解説をいたします。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、民法562条以下に規定されているものとなっています。

その内容としては、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、相手方に何かしらの責任を追及することができるというものです。

不動産取引における上記のようなトラブルで考えられるものには以下のようなものがあげられます。

種類に関する不適合において考えられるものは、何かしらの店舗経営を考えており、購入した建物がその店舗経営に適したものではないといったものです。

品質に関する不適合において考えられるものは、建物や土地に何かしらの設計上のミスや土地そのものに地盤沈下や土壌汚染があったような場合があります。

数量に関する不適合において考えられるものは、当初の取引予定での面積を下回る面積の土地や建物が引き渡されたような場合が考えられます。

契約不適合責任において行使することができる権利

契約不適合責任で行使することができる権利は、562条、563条、564条に規定があります。

まずは562条です。562条においては追完請求権が規定されています。

追完請求とは、契約の目的物に瑕疵があった場合には、その瑕疵の修正を求めることができる権利となっています。

例えば品質に関する不適合があった場合には、その瑕疵についての修正を求めることがほとんどとなるでしょう。

次に563条です。563条は代金減額請求を規定しています。

これは名前の通り、その瑕疵に応じた代金分の減額を請求することができる権利です。

数量に関する不適合があった場合には、本来の契約よりも少なくなっている面積分の代金の減額を求めるといったパターンが考えられるでしょう。

最後は564条です。564条では損害賠償請求及び解除権の行使です。

564条では、「前二条の規定は損害賠償請求及び解除権の行使を妨げない」といった旨が規定されており、追完請求や代金減額請求をした上で、損害賠償請求と解除権の行使もすることができます。

ただし、追完や代金減額を求めた後であれば、引き続きその不動産を利用することが考えられるため、解除権が行使されるのは稀と言えるでしょう。

契約不適合責任の期間制限

契約不適合責任については、行使できる期間についての制限があります。

これは、いつまでも契約不適合責任を追求することができるとなると、売主に対して不当な結果となってしまうため、利益調整として設けられている規定となっています。

また、あまりにも長期間の責任追求を認めてしまうと、売主と買主のどちらの責任によって生じた不適合かを判別することができなくなるといった理由も考えられます。

契約不適合責任の期間制限は566条に規定されており、この期間制限は種類または品質のみに適用されるものであり、数量に関する不適合は含まれていません。

具体的な期間制限は、買主が不適合の存在を認識してから1年以内となっています。

この期間を過ぎてしまうと、買主は上記の責任追求をすることが不可能となります。

また、売主が引渡しの時点で不適合の存在を認識していた場合、もしくは重過失によって知らなかった場合には、この期間制限は撤廃されることとなります。

契約不適合責任の注意点

上記の契約不適合責任には注意しなければならない点があります。

契約不適合責任はあくまで任意規定であり、契約によりその通知期間を変更することができます。

そのため、契約不適合に気がついてから1年以内であれば請求できると思っていても、契約書では通知期間が1年より短く設定されている場合があります。

上記の期間制限は契約不適合を知ってから1年となっているため、極端な話をすると、不動産の引き渡しから20年後に契約不適合に気がついたとするとそこから1年以内に請求をすることができるということになります。

しかし、これは売主側にとってはかなり不利益となってしまうため、あくまで任意規定であり、契約によってその期間を調整することが可能となっています。

ほとんどの契約において、通知期間は3ヶ月以内とされていることが多くなっています。

そのため、不動産取引をする際には、しっかりと契約書内において、契約不適合の通知期間がどれくらいの設定になっているかといった点を確認する必要があります。

そして、不動産の引き渡しを受けた後は、入念にチェックを行い、その期間内に権利行使をするようにしましょう。

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